פסק דין בנושא ערעור על כשירות מומחה במסגרת הליכים של רישום מקרקעין - בקשה לפסילת מומחה והחזרת שכר טרחה – תיק 6/198/2025

הסיפור של המקרה

מהתקציר עולה שבבית משותף ברחוב העצמאות בפתח‑תקווה הוצגה חוות דעת מומחה בענייני רישום. נציגות הבית המשותף (הנתבעת) הגישה בקשה למפקח לבירור לגבי כשירות המומחה, וטענה שקיימים יסודות לפסול אותו. בנוסף ביקשה הנתבעת שהמומחה יחזיר את שכר הטרחה שקיבל על חוות הדעת. המפקח קיבל את הבקשה לטיפול והורות על בדיקה והבהרות נוספות מהמומחה. המקרה רלוונטי לעתיד עבור ועדי בתים ולחברות ניהול שרוצות להבטיח שקיפות ובדיקה נכונה של מומחים שיעסקו בענייני הבניין.

טענות הצדדים

הנתבעת ביקשה: (1) לבחון את כשירותו ועצמאותו של המומחה; (2) לפסול את המומחה ולהכשיר חוות דעת חלופית; (3) לחייב את המומחה להשיב את שכר הטרחה, תוך טענה לניגוד עניינים/חוסר גילוי; (4) להביא למינוי מומחה חדש או להאריך את החקירה הפרוצדורלית במידה ומתגלה פגם.

החלטת המפקח/ת

בהתאם לתקציר: המפקח קיבל באופן חלקי את הבקשה לבירור כשירותו של המומחה והורה על הבהרות ומסמכים נוספים מהמומחה. לא ניתנה פסילה מיידית ולא נקבע החזר שכר טרחה בשלב זה; ההחלטה התמקדה בבדיקת גילוי היקף הקשרים והנסיבות לפני נקיטת צעדים קיצוניים.

ניתוח משפטי מורחב

מקרה זה נוגע בסוגיה פרוצדורלית חשובה שבמרכזה כשירותו ועצמאותו של מומחה שמונה במסגרת הליכים מול המפקח על רישום מקרקעין. מבחינה משפטית יש לערוך הבחנה בין שלושת המישורים הבאים: (1) היקף סמכויות המפקח ביחס למינוי, בחינה או הרחקת מומחים; (2) הדרישות מהותיות לניגוד עניינים ולחובה לחשוף יחסים רלוונטיים של המומחה; (3) ההשלכות המעשיות והפיצוי המינימלי במקרה של ליקוי שנבדק ו/או חוות דעת בלתי אמינה. ראשית, סמכויות המפקח: מפקח הרישום אינו בית משפט רגיל אך מוסמך לנהל הליכים פרוצדורליים בהליכי רישום מקרקעין. בתוך כך, עליו לשמור על הליכי בדיקה הוגנים, ולדרוש הבהרות ממומחים מטעמו או מטעם הצדדים. המפקח רשאי לקבל הסברים, לדרוש מסמכים נלווים, ואף במקרים קיצוניים לשחזר או לפסול חוות דעת אם נמצאה הטייה או כשל מוסרי‑אתי משמעותי. עם זאת, פסילה מוחלטת או חובת החזר שכר טרחה אינם צעדים שננקטים בקלות; על המבקש להראות עובדות ממשיות המשוות לסמכות זו (למשל קשר כספי לא צָרוּף, יחסי תלות או חשש ממשי להשפעה על אובייקטיביות המסקנה). שנית, סטנדרט ניגוד עניינים וגילוי: בשירים ובפסיקה הכללית מצופה ממומחה לגלות קשרים שעשויים להשפיע על חוות דעתו — קשרים עסקיים, משפחתיים או חוזיים עם צדדים להליך. חוסר גילוי בפני המפקח כשלעצמו עלול להצית חשד, אך כדי להגיע לפסילה יש לבסס כי הקשר השפיע בפועל על חוות הדעת או שיש חשש ממשי שאינה ניתנת לאמון. נטל ההוכחה מוטל על המבקש, כלומר הנתבעת במקרה זה, להראות את חומרת הקשר. שלישית, השלכות ועונשים מעשיים: החזר שכר הטרחה או חיוב בהוצאות טופחים בדרך כלל רק כאשר נמצא שהמומחה פעל מתוך הונאה, הזנחה חמורה, או הכחשת חובת גילוי ממשית. במקרים של טעות מקצועית נקודתית ללא מרמה, הסעד המיטבי הוא לרוב מינוי מומחה חדש או מתן הוראות תוספתיות למפקח לבחון מחדש את הנתונים. כמו כן, מינוי מומחה חלופי מטעם המפקח או דרישה להליך שכפול חוות דעת יכול לשמש איזון צו השעה מבלי לפגוע בזכויות הפרט של המומחה באופן בלתי הפיך. לגבי תוצאות מעשיות לדיירים, לעדי בית וחברות ניהול: הליכים מסוג זה מדגישים את החשיבות של שקיפות בתהליכי מינוי מומחים, בקשה ל־CV ולרשימת פרויקטים קודמים לפני מינוי, ותיעוד מפגשים ותקשורת עם צדדים חיצוניים. ועד בית וחברות ניהול צריכים לפעול בזהירות — לוודא הסכמים ברורים עם מומחים, לקבוע בגבולות המינוי נוהלי גילוי ולהשאיר מסלולים לערעור או מינוי מומחה תגבורת אם עולה חשד. לעדי בתים חשוב להבין כי טענות לפגיעה בכשירות מומחה חייבות להיות מגובות בעובדות ולא רק בחשדנות כללית, אחרת הסיכון הוא בזבוז זמן ותשלום שכר טרחת משפט. הסיכום המעשי: בקשות לבירור כשירות מומחה הן כלי תקין להבטחת הליך הוגן, אך יש להגישן באופן מבוסס וממוקד. המפקח נוטה לבחון לעומק חשדות בעלי משמעות, ובמידת הצורך להורות על בדיקות נוספות או מינוי מומחה חלופי; החזר שכר הטרחה יינתן במקרים חריגים שבהם הוכח רשלנות או מרמה. לכן, לצד זכות הטענה, עדיף שוועדי בתים וחברות ניהול יקבעו נהלים ברורים מראש שיקטינו חששות ויפשטו את התהליך במצבים של סכסוכים מקצועיים.

תגיות

עמודים קשורים

מאמרים קשורים