בעלי חיים

רקע משפטי

הסוגיה של החזקת בעלי חיים בבתים משותפים נגזרת מהמתח המובנה שבין הזכות הקניינית של בעל דירה לעשות בנכס כרצונו, לבין הזכות של שאר בעלי הדירות ליהנות מאיכות חיים סבירה בבית המשותף. המסגרת הנורמטיבית המרכזית המסדירה נושא זה היא חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובפרט התקנון המצוי המצורף לתוספת הראשונה לחוק. סעיף 2 לתקנון המצוי קובע כי בעל דירה אינו רשאי לעשות שינויים בדירתו הפוגעים ברכוש המשותף או בערך הדירות האחרות, אולם סעיף 17 לחוק המקרקעין מעגן את זכותו של כל בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף למטרות רגילות, בתנאי שלא ימנע שימוש דומה מאחרים.

חשוב להדגיש כי אין בחוק המקרקעין הוראה מפורשת האוסרת על החזקת בעלי חיים בדירות פרטיות. יתרה מכך, בפסיקת בתי המשפט, ובפרט בפסיקת המפקחים על רישום המקרקעין, נקבע לא פעם כי איסור גורף בתקנון המוסכם של בית משותף על החזקת בעלי חיים עלול להיחשב כהוראה בלתי סבירה המנוגדת לתקנת הציבור. עם זאת, כאשר מדובר בהחזקת בעלי חיים המהווים מטרד ליחיד או לרבים, נכנסים לתוקף סעיפי "מטרד ליחיד" ו"מטרד לציבור" מתוך פקודת הנזיקין [נוסח חדש], התשכ"ח-1968. על פי סעיפים אלו, רעש בלתי סביר, ריחות רעים או לכלוך מתמיד שנגרמים בשל החזקת בעל החיים, מקנים לשכנים עילת תביעה נגד בעל החיה בגין פגיעה בשימוש הרגיל והסביר בדירתם.

הכרעה משפטית

בתי המשפט והמפקחים על רישום המקרקעין נוקטים בגישת "איזון האינטרסים". ההלכה המנחה גורסת כי בעל דירה רשאי לגדל חיית מחמד בדירתו, שכן מדובר בשימוש רגיל וסביר במושכר, וכל עוד החיה אינה מסכנת את הדיירים או פוגעת אנושות באיכות חייהם, אין עילה להוצאתה. עם זאת, הזכות להחזיק בעל חיים אינה מוחלטת. כאשר בעל חיים מוחזק בתנאים שאינם הולמים, או כאשר הוא מהווה מטרד מתמשך (למשל, נביחות בלתי פוסקות בשעות הלילה או שוטטות חופשית ברכוש המשותף ללא השגחה), לבית המשפט סמכות להגביל את ההחזקה, להורות על נקיטת אמצעי זהירות או, במקרים קיצוניים, להורות על הרחקת החיה מהבניין.

"הזכות להחזיק בעל חיים היא ביטוי לאוטונומיה של הפרט, אך זכות זו מסתיימת במקום שבו מתחילה פגיעה בלתי סבירה בחירותו וברווחתו של השכן. המבחן הקובע הוא מבחן המטרד האובייקטיבי."

דוגמה מעשית

נניח מקרה שבו דייר בקומה השלישית מחזיק בדירתו ארבעה כלבים גדולים המוחזקים במרפסת במשך רוב שעות היום. השכנים מתלוננים על רעש נביחות חזק החוזר על עצמו לאורך כל שעות היום והלילה, וכן על ריחות חריפים העולים מהמרפסת ומחלחלים לדירות הסמוכות. ועד הבית פנה אל הדייר בדרישה להוציא את הכלבים, אך הלה סירב בטענה כי מדובר בזכותו הקניינית. במקרה זה, המפקח על רישום המקרקעין יבחן האם מדובר בשימוש סביר. אם יוכח באמצעות הקלטות או עדויות כי הרעש חורג מהסביר לפי התקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), המפקח עשוי להוציא צו עשה המחייב את בעל הדירה לצמצם את מספר הכלבים, להעבירם למתקן מחוץ לדירה או לנקוט באמצעים אקוסטיים והיגייניים מחמירים כדי למנוע את המטרד. הזכות לבעלות אינה מעניקה חסינות מפני דיני הנזיקין.

שגיאות נפוצות

טעות נפוצה של ועדי בתים היא ניסיון לאסור באופן גורף על החזקת כלבים באמצעות החלטת אסיפה כללית. החלטה כזו נחשבת בדרך כלל כבלתי חוקית שכן היא חורגת מסמכות האסיפה לפגוע בזכויות היסוד של בעלי הדירות. מנגד, בעלי כלבים נוטים לטעות במחשבה כי זכותם לבעלות גוברת על כל כללי השכנות. איסוף גללים, קשירת הכלב ברצועה בשטחים המשותפים ושמירה על ניקיון המעלית

צעדים מעשיים

במידה ואתם חשים נפגעים מהחזקת בעל חיים בבניין, מומלץ לפעול לפי השלבים הבאים:

• תיעוד המטרד: ניהול יומן מסודר הכולל תאריכים ושעות של הרעש, הקלטות, צילומים של לכלוך ברכוש המשותף, ואף חוות דעת של שכנים נוספים שחווים את המטרד.
• פנייה בכתב: משלוח מכתב דרישה מנומס אך תקיף לבעל בעל החיים. לעיתים שיחה ישירה פותרת את הבעיה ללא צורך בהליכים משפטיים.
• פנייה לוועד הבית: דרישה מוועד הבית להפעיל את סמכותו ולאכוף את הוראות התקנון בנוגע לשמירה על ניקיון וסדר ברכוש המשותף.
• הגשת תביעה: אם אין פתרון, ניתן להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. המפקח משמש כערכאה שיפוטית לכל דבר ועניין בכל הנוגע לסכסוכים בבתים משותפים, והחלטותיו מחייבות.

סיכום

החזקת בעלי חיים בבית משותף היא נושא המצריך איזון עדין בין חופש הפרט לבין חובת השכנות הטובה. בעוד שהחוק אינו אוסר על גידול חיות מחמד, בעלי הדירות מחויבים לפעול בהתאם להוראות הדין ולמנוע מטרדים סביבתיים. הדרך הטובה ביותר לניהול משותף תקין היא הידברות, התחשבות הדדית וציות לכללי הניקיון והשקט המקובלים, תוך הכרה בכך שכל פגיעה בזכות הקניין של האחר או באיכות חייו עלולה להוביל להתערבות שיפוטית ולהגבלת הזכות להחזיק בבעל החיים.