פסק דין בנושא בניית ממ״ד ברכוש המשותף – תיק 6/253/2024

הסיפור של המקרה

בעלי דירה בבית משותף בפתח תקווה רצו להרחיב את דירתם ולבנות ממ״ד. הבנייה הייתה אמורה להשתמש בחלק מהרכוש המשותף, ולכן נדרשה התייחסות של בעלי דירות נוספים. חלק מהשכנים התנגדו וטענו שאין את מספר הקולות הדרוש לפי החוק, וכן הציגו סיבות נוספות להתנגדות. בעלי הדירה טענו שההתנגדות אינה אמיתית ונועדה למנוע מהם את הבנייה. המחלוקת הובאה בפני המפקח, שנדרש לבחון אם אפשר לחייב את המתנגדים להסכים לבנייה כאשר לא התקבל הרוב הקבוע בדין.

טענות הצדדים

התובעים טענו כי הם רשאים להרחיב את דירתם באמצעות הקמת ממ״ד וכי התנגדות הנתבעים אינה עניינית, אינה כנה ונעשית בחוסר תום לב. הנתבעים טענו כי לא התקבל הרוב הנדרש בחוק לבנייה ברכוש המשותף, וכי קיימים טעמים ממשיים המצדיקים את התנגדותם. המחלוקת כללה גם את שאלת היקף סמכותו של המפקח להתערב בהחלטת או בעמדת רוב בעלי הדירות.

החלטת המפקח/ת

מן הנתונים שנמסרו קיים תקציר בלבד, ללא נוסח ההכרעה האופרטיבית או תוצאת ההליך. לכן לא ניתן לקבוע באופן אמין אם התביעה התקבלה, נדחתה או התקבלה בחלקה. ניתן לומר כי ההליך התמקד בגבולות סמכות המפקח ובמשמעות היעדר הרוב הדרוש להרחבה ברכוש המשותף.

ניתוח משפטי מורחב

ההליך עוסק במתח שבין זכותו של בעל דירה לשפר ולהרחיב את דירתו, ובפרט להקים ממ״ד, לבין זכויותיהם הקנייניות של יתר בעלי הדירות בבית המשותף. כאשר הבנייה המתוכננת חורגת מגבולות הדירה ונעשית על חשבון הרכוש המשותף, אין מדובר בהחלטה פרטית של בעל הדירה בלבד. נדרשת בחינה של הוראות חוק המקרקעין, של תקנון הבית המשותף, של הרוב הדרוש ושל הפגיעה האפשרית ביתר הדיירים. התובעים ביקשו שהמפקח יורה לנתבעים להסכים לבנייה, וטענו כי התנגדותם אינה עניינית וכי היא נגועה בחוסר תום לב. טענה מסוג זה מחייבת להבחין בין התנגדות שאינה נוחה למבקש לבין התנגדות פסולה מבחינה משפטית. עצם העובדה שהבנייה חשובה, ואף חיונית מבחינת מיגון הדירה, אינה שוללת אוטומטית את זכותם של בעלי הדירות האחרים לשמור על זכויותיהם ברכוש המשותף. מנגד, גם בעל דירה אינו רשאי להשתמש בזכות ההתנגדות ככלי שרירותי לסיכול כל שינוי, במיוחד כאשר אין לו אינטרס ממשי או כאשר התנגדותו אינה קשורה להשפעה הצפויה של הבנייה. הסוגיה המרכזית היא שאלת הרוב. הדין מבחין בין עבודות תחזוקה, שינויים ברכוש המשותף, הרחבת דירה ובנייה הכרוכה בהצמדה או בגריעה של שטחים משותפים. לכל סוג פעולה עשויות להיות דרישות שונות, ולכן יש לבדוק את מהות הפרויקט ולא להסתפק בכותרת “בניית ממ״ד”. יש לבחון את תשריט הבית, את הרישום, את השטח שעליו תבוצע הבנייה, את השפעתה על חזית הבניין, המעברים, התשתיות, זכויות השימוש והדירות האחרות. בהיעדר הרוב הקבוע בדין, מתעוררת שאלת גבולות ההתערבות של המפקח. המפקח אינו מחליף את האסיפה הכללית ואינו מוסמך בדרך כלל ליצור הסכמה במקום שבו החוק דורש רוב מסוים, אלא אם קיימת תשתית משפטית המצדיקה התערבות בהתנהלות בלתי הוגנת או שימוש לרעה בזכות. לכן, מי שמבקש להתגבר על התנגדות צריך להציג תשתית עובדתית מלאה: פרוטוקולים, תכניות, היתרי בנייה או סטטוס תכנוני, חוות דעת הנדסיות, מידע על השפעת העבודה והסבר מדוע ניתן לבצע אותה בלי פגיעה בלתי סבירה באחרים. למקרה חשיבות מעשית רבה לדיירים. לפני הגשת תביעה או הצבעה, מומלץ לבדוק מי הם בעלי הזכויות, מהו הרוב הדרוש, האם קיימות הצמדות, ומה קובע התקנון. יש להימנע מהתחלת עבודה ללא הסכמה מתאימה, שכן פעולה חד-צדדית עלולה להוביל לצווים, להוצאות ולחיובים להשבת המצב לקדמותו. גם המתנגדים צריכים לנמק את עמדתם באופן קונקרטי, ולא להסתפק באמירות כלליות על שינוי חזות הבניין או אי-נוחות. ועדי בתים נדרשים לנהל את ההליך באופן מסודר: למסור לכלל הדיירים מידע אחיד, לזמן אסיפה כדין, לתעד את ההצבעה ולשמור את המסמכים. ועד אינו מוסמך להעניק לבדו זכויות ברכוש המשותף אם החוק דורש החלטה רחבה יותר. חברת ניהול יכולה לסייע באיסוף מסמכים, בתיאום אנשי מקצוע וביישום החלטות, אך אינה מחליפה את ההסכמה הקניינית של בעלי הדירות ואינה רשאית להכריע במחלוקת במקום האסיפה או המפקח. בסופו של דבר, ההכרעה ממחישה כי רצון לגיטימי להקים ממ״ד חייב להשתלב במסגרת דיני הבתים המשותפים. השאלה אינה רק אם הבנייה נחוצה, אלא גם אם היא נעשית בדרך המותרת, ברוב הנכון, תוך צמצום הפגיעה באחרים ותוך כיבוד הרכוש המשותף.

תגיות

עמודים קשורים

מאמרים קשורים

פסקי דין דומים