פסק דין בנושא סילוק תביעה בדבר עבירות בנייה — חוסר סמכות של המפקח כי הצדדים אינם דיירים בבית משותף אחד – תיק 02/56/2025

הסיפור של המקרה

התובעת טענה שמישהו ביצע שינויים במקרקעין שפוגעים בזכויותיה וניסתה לקבל סעד מהמפקח על רישום מקרקעין. המפקח בדק ומצא שהתובעת והנתבע לא גרים באותו בית משותף, ולכן אין לו סמכות לדון בתלונה. התיק נסגר מיידית בלי הכרעה בשאלה האם בוצעו עבירות בנייה. כלומר, התיק לא התקיים בגלל בעיית סמכות ולא בגלל תוכן הטענות.

טענות הצדדים

התובעת טענה לעבירות בנייה ולפגיעה בזכויות מקרקעין כתוצאה מעבודות שבוצעו על ידי הנתבע וביקשה אכיפה ותיקון הנזקים. דרישתה כללה הפסקת העבודות, פירוק השינויים ותשלום פיצוי/הוצאות.

החלטת המפקח/ת

המפקח קבע כי אין בידו סמכות לדון בתביעה מכיוון שהצדדים אינם מתגוררים באותו בית משותף; התיק נסגר בהסלוקה על הסף ללא הכרעה בתוכן הטענות על עבירות הבנייה.

ניתוח משפטי מורחב

החלטת המפקח בסוגיה זו עוסקת בשני צירים מרכזיים: סמכות המפקח ותכליתה של הליך בפניו; והבחירה הנכונה של הדרג האכיפתי כלפי עבירות בנייה. תחילה, יש לזכור שמערכת הפיקוח והרישום על מקרקעין בישראל פועלת במסגרת הגדרות חקוקות ומשפטיות שמגבילות את ההרכב והכוח המנחה של המפקח. כאשר אדם מבקש סעד בגין פגיעה במישרין בזכויות המשותפות בבניין משותף — כגון שינוי במרחב משותף, התקנת קבע על שטחים משותפים או פעולות המביאות לפגיעה בשותפים — המפקח יכול להידרש לעניין אם קיים חיבור מבני ובעלותי לבית משותף. כאן מצא המפקח כי הצדדים אינם מתגוררים באותו בית משותף, כלומר אין מצב של שותפות בחזקה או בניהול המשותף שמקנה סמכות מיוחדת להכריע בסכסוך זה במסגרת רישום המקרקעין. המסקנה המהותית היא שחוסר הסמכות מוצדק כאשר טענות העוסקות בעבירות בנייה אינן בטווח המוסמך של הרשם/המפקח או כשמדובר בסכסוך בין בעלי זכות שאינם חלק ממבנה משותף אחד. עבירות בנייה וגרימת נזק פיזי למקרקעין נפתרות לעתים קרובות בערוצים אחרים: פנייה למחלקת ההנדסה בעירייה (פיקוח בנייה), בקשה לצווי מניעה בבתי הדין האזרחיים, או תביעות נזיקיות מול מי שביצע את העבירות. גם אכיפה פלילית עשויה להיות רלוונטית כאשר יש עבירות בנייה המהוות עבירות לפי חוקי התכנון והבנייה. השלכות מעשיות לדיירים, ועדי בתים וחברות ניהול: ראשית, יש חשיבות לבחינת הסמכות טרם הגשת פנייה מינהלית או תביעה. הגשת תביעה לגוף שאינו מוסמך עלולה להוביל להסלוקה על הסף והפסד זמן ועלויות. שנית, בעת תלונה על עבירות בנייה, חשוב לאסוף ולצרף מסמכים רלוונטיים: הוכחת דיור או בעלות בבניין הספציפי, רישום בטאבו, תצלומים מדויקים, תוכניות, וכל אישור או חוות דעת מקצועית התומכת בטענה על הפרה. שלישית, ועד בית או חברת ניהול צריכים לפעול באופן מתואם: לפנות לעירייה, להוציא התראה רשמית לעושה המעשים, ולשקול הגשת בקשה לצו מניעה בבית משפט במקביל לתהליכים המנהליים. מבחינה אסטרטגית, לעתים עדיף להתחיל בפתיחת תיק מול פיקוח הבנייה המקומי שמוסמך להורות על הפסקת העבודה ופירוק תוספות בלתי חוקיות, ורק במצבים של צורך בסעד דחוף או תביעה לנזיקין לפנות לבית משפט אזרחי. כמו כן, במקרים של מריבה בין שכנים שאינם בבניין משותף אחד אלא שפוגעים אחד בשני ממרחב סמוך — ייתכן שיש לשקול תביעת נזיקין או בקשה לאיסור בעילה של הפרת זכויות קנייניות. לבסוף, ההחלטה מעמידה לגורמים מקצועיים תזכורת: לפני הגשת פניות רשמיות יש לבצע מיפוי סמכויות וחלוקה ברורה של מה לגוף העירוני, מה לבית המשפט ומה למפקח על רישום מקרקעין. ייעוץ משפטי מוקדם יחסוך עלויות ויגדיר את מסלול הפעולה היעיל ביותר להשגת הסעד המיוחל.

תגיות

עמודים קשורים

מאמרים קשורים

פסקי דין דומים