פסק דין בנושא בקשת צו עשה להסרת צינור ביוב חיצוני שהותקן על קיר החיצוני של הבית המשותף – תיק 3/118/2022

הסיפור של המקרה

בבניין בן כמה קומות ברחובות התקין מישהי מהדיירות צינור ביוב חיצוני שהודבק לקיר החיצוני של הבניין כדי להסדיר ניקוז. השארים בבניין הבחינו בכך וטענו שהצינור פוגע במראה הבניין ומהווה שינוי ברכוש המשותף שבמעטה החיצוני. הם פנו למפקח על רישום מקרקעין בבקשה לצו שיחייב את בעלת הצינור לפרקו ולהשיב את הקיר. לאחר בחינה המפקח הוציא צו להסרת ההתקנה ולשיקום הקיר — ההתקנה נחשבה לשינוי בלתי מורשה בחלק המשותף, והוחלט שהצינור יוסר על ידי בעלת הדירה והקיר יוחזר למצבו הקודם.

טענות הצדדים

התובעים טענו כי ההתקנה על הקיר החיצוני מהווה פגיעה ברכוש המשותף, בוצעה ללא הסכמת הוועד והדיירים, עלולה להזיק למבנה ופוגעת במראה החיצוני; הם דרשו צו לעשייה להסרת הצינור ושיקום הקיר. הנתבעת יכלה לטעון כי ההתקנה נדרשה למניעת מפגעי ביוב, כי מדובר בתיקון נחוץ ושאין חובה לקבל אישור מראש, או לבקש היתר רטרואקטיבי.

החלטת המפקח/ת

המפקח קיבל את בקשת התובעים והורה על הסרת צינור הביוב שהותקן על הקיר החיצוני ועל שיקום הקיר למצבו הקודם. הצו הוצא כדי לשמור על שלמות הרכוש המשותף ומראה המבנה.

ניתוח משפטי מורחב

הסוגיה המשפטית המרכזית בפסק הדין עוסקת בהבחנה בין רכוש פרטי לבין רכוש משותף בבניין משותף ובסמכות להורות על תיקון או הסרה של התקנות שנעשו בידי דייר ללא אישור. לפי כללי הניהול של בתים משותפים והפסיקה הרלוונטית, הקירות החיצוניים של מבנה המגורים נחשבים לרוב כחלק מן הרכוש המשותף, וזכויות הבעלים הפרטיים מוגבלות ביחס לשינויים במשטחים חיצוניים המשפיעים על מראה המבנה, היציבות המבנית או תפקוד מערכות משותפות. התקנת צינור ביוב חיצוני על קיר חיצוני מעלה מספר בעיות עקרוניות: האם הצינור חודר או דבק לקיר כך שיוצר פגיעה במבנה, האם מדובר בשינוי קבוע או זמני, האם ההתקנה נדרשה למטרות בריאות ותפקוד ונדירו סופו כאשר קיימת אפשרות לטיפול פנימי, והאם בוצעה פניה או קבלת היתר מהוועד או מהרשויות המתאימות. בהליך מסוג זה יש לשקלל גם את תקנות הבית המשותף, החלטות הוועד ואת הדין המקרקעיני והחוזי. המפקח או בית משפט שנדרש להורות צו עשה בוחן האם קיימת הפגיעה ברכוש המשותף ובאינטרסים של הדיירים האחרים, והאם הסרת ההתקנה היא אמצעי מידתי ונדרש להשבת המצב לקדמותו. במקרה של התקנה על קיר חיצוני, הטעמים לשעתוק בדרך של צו לעשייה חלשים כאשר ישנן תחליפים משפטיים (כגון קבלת היתר רטרואקטיבי) או כאשר הצינור נחוץ באופן מיידי לתיקון מפגע בריאותי; אולם גם מצבים כאלה מצריכים תיאום עם הוועד והביצוע בצורה שאינה פוגעת במבנה המשותף. המסקנה המעשית מהפרשה היא ברורה: דיירים אינם רשאים לבצע שינויים קבועים בחלקים המשותפים ללא אישור הוועד ובעלי הדירות, ולוועד יש סמכויות לפעול באמצעות צווים משפטיים נגד מבצעים בלתי מורשים. חברות ניהול צריכות להיות ערניות ולוודא שהכללים ברורים, שהליכי בקשה לאישור שינויים קיימים וידועים לכל הדיירים, ושהרישום והימשכות של רצף הסכמות מתועדות בכתב. מומלץ לקבוע נהלים ברורים לטיפול בבקשות לשינויים (סוגיות כגון: האם מותרת התקנה חיצונית, היכן ניתן להעזר בשירותי קבלן מורשה, דרישות להפעלת תחזוקה, ובדיקות בטיחות), וכן לקבוע צעדי אכיפה ברורים, כולל פנייה למפקח או לבית משפט במקרה הצורך. לעדי בתים וחברות ניהול יש תפקיד מונע חשוב: לאסוף בקשות מראש, לשקול חלופות חלופיות שאינן פוגעות במשטחי חוץ, ולפעול להסדרת מצבים קיימים באופן מסודר כדי להמנע מהוצאות משפטיות. עבור דיירים פרטיים המסקנה היא שיש לבדוק תמיד האם השינוי מותר ולפעול בשקיפות מול הוועד — בקשה לאישור רטרואקטיבי עלולה להתקבל, אך לפעמים העלות הסוציאלית והמשפטית גבוהה מהתועלת. מקרים כגון זה מדגישים את הצורך בהסכמות ברורות בין הדיירים ובהדרכה לחברות ניהול על סמכויות אכיפה ודרכי פעולה מול המפקח על רישום מקרקעין.

תגיות

עמודים קשורים

מאמרים קשורים

פסקי דין דומים